По-настоящему доступное жилье.
Есть ли сегодня действительно доступное жилье? Для того чтобы
ответить на этот вопрос, мы проанализировали и сравнили ряд ипотечных и
накопительных систем, а также наиболее удачные примеры их синтеза.
Оказалось – да. По-настоящему доступное жилье есть. Точнее схемы
приобретения жилья, доступные для большинства населения нашей страны.
Они реализованы с помощью различных Жилищно-накопительных,
Жилищно-строительных и Потребительских-ипотечных кооперативов. О том,
как приобрести жильте через жилищный кооператив, точнее через
потребительский-ипотечный кооператив (ПИК), и на сколько это доступно
для людей со средним и даже низким доходом, нам рассказывает заместитель
председателя правления ПИК «Жилищная Перспектива» Вильфанд Илья
Борисович.
Расскажите для начала, что такое Потребительский-ипотечный
кооператив, и есть ли успешные примеры деятельности таких организаций в
мире или это чисто российское изобретение?
Начну со второй части вашего вопроса. Как обычно, «все новое – это
хорошо забытое старое». Эта (тоже старая) мудрость идеально подходит к
деятельности ПИК-ов. Согласно историческим хроникам, метод покупки и
строительства домов в складчину, когда десятки семей кооперировались и
строили вместе, был популярен еще в древнем Китае и Риме.
В Германии с начала 20 века действует программа «Bausparcasse»,
благодаря которой решает свои жилищные проблемы каждый третий (!) немец.
Кстати, именно таким образом в послевоенной Германии, разрушенной до
основания, за считанные годы было отстроено заново практически все
жилье.
Таким образом, любой жилищный кооператив – это объединение людей,
созданное для строительства жилья. Почему именно
«потребительский-ипотечный»? Потому что остальные
организационно-правовые формы имеют ряд существенных ограничений. Что же
касается ПИК-ов, то они, как следует из названия, совмещают в себе схемы
накопления и ипотеки. Вступая в члены кооператива, человек сначала
накапливает от 35 до 50 процентов от стоимости квартиры, затем берет в
кооперативе ссуду на недостающую сумму. Эту ссуду он возвращает в срок
от одного до 15 лет.
Если же у человека уже есть первоначальная сумма, то он может внести ее
сразу и через какое то время в порядке очереди начать подбирать нужное
ему жилье или любой другой объект недвижимости.
Что значит любой другой объект
недвижимости?
В отличие от, скажем, ЖСК, которые создаются для строительства одного
конкретного дома, через ПИК можно приобрести не только квартиру, но и
коттедж, дачу, земельный участок.
Например, у нас в «Жилищной Перспективе» создана риэлторская служба,
которая занимается поиском нужной недвижимости, проверкой юридической
чистоты и оформлением документов. Своего рода «служба одного окна».
Банками также предлагаются различные ипотечные программы, чем выгодно
именно членство в ПИК?
В отличие от банков, ПИК освобожден от уплаты всех налогов, поэтому
ставки по кредитам гораздо ниже: от одного до трех процентов.
Собственно, юридически это называется не процент за пользование
кредитом, а членские взносы в кооператив. Причем, есть возможность
досрочного погашения кредита (это даже приветствуется) без штрафных
санкций.
Кроме того, оформление кредита в банке – это довольно сложная процедура.
И не со всяким клиентом банк захочет работать. Что касается
паевого-ипотечного кооператива, то его членом может стать любое
физическое или юридическое лицо и даже иностранный гражданин. Прописка
(регистрация по месту жительства) в Москве или Московской Области в этом
случае не требуется. Не требуется также справка о доходах и поручители.
О сроке возвращения ссуды до 15 лет я уже говорил.
Немаловажно, что квартира сразу оформляется в собственность члена
кооператива, и он может сразу же в нее прописаться и въехать вместе с
семьей.
И, наконец, ПИК – это очень гибкая организация, поэтому у нас есть
различные схемы приобретения жилья: с длительной рассрочкой платежа,
ускоренные, с возможностью взаимозачета имеющейся квартирой и т.д.
Например, при накопительной схеме, минимальный первоначальный взнос
составляет всего 500 долларов, а ежемесячный минимальный платеж от
пятидесяти.
Все накладные расходы, связанные с оформлением жилья также можно
погасить в рассрочку. Есть даже возможность получения отсрочки платежей
при наличии уважительных причин.
А откуда сам ПИК берет эти деньги?
Как откуда. Эти деньги складываются из накоплений его членов. Поэтому и
существует очередь на получение ссуды. Кроме того, у «Жилищной
Перспективы» деньги размещаются на счетах во Внешторгбанке и Сбербанке.
Такое сотрудничество гарантирует, на сколько это вообще в нашей стране
возможно, надежность вклада, и мы имеем возможность в случае, если для
кого-то из членов кооператива подошла очередь приобретать жилье, а
собственных средств ПИК-а не хватает, брать кредит в этих банках на
очень выгодных условиях. Не под стандартные 10-15 процентов, а под те
1-3 процента, которые платят наши пайщики. На стоимости квартиры это
никак не отразится.
Простите, а это, случайно, не
пирамида?
Нет. Это не пирамида. Финансовые пирамиды строятся по очень простому
принципу. Люди вкладывают деньги, привлекают все новых вкладчиков, и за
их счет получают свои проценты. То есть идет постоянный приток новых
денег в пирамиду и постоянная выплата процентов тем, кто находится на
верхних ее ступеньках. При такой схеме, те, кто находятся на нижних
ступеньках, естественно, ничего не получат. Все деньги просто утекают от
новых (стоящих внизу пирамиды) вкладчиков к старым (стоящим наверху).
В случае с ПИК-ом член кооператива не получает деньги просто так, как
какой-то процент или дивиденд, он берет ссуду, которую затем обязательно
возвращает. То есть деньги возвращаются в кооператив и позволяют новым
вкладчикам также решать свои жилищные проблемы. Поэтому, кстати, у нас
приветствуется досрочное погашение ссуды.
Что если член кооператива по каким-либо причинам не сможет выплачивать
ссуду?
Как я уже говорил, для членов кооператива есть возможность отсрочки
платежей, разумеется, по уважительным причинам.
Если же человек становится неплатежеспособным, то, по обоюдному
согласию, на ту сумму, которую член кооператива внес в ПИК, для него
приобретается другое, менее комфортабельное жилье, а освобожденная
квартира продается. Таким образом, средства возвращаются в кооператив.
Если же член ПИК-а идет на конфликт и категорически отказывается
платить, то он, таким образом, оказывается должным кооперативу. Поэтому,
согласно новому законодательству, его можно выселить через суд.
А если ПИК, скажем, «лопнет». Что
станет с этими деньгами? Как вкладчики смогут получить их обратно?
Во-первых, не вкладчики, а члены кооператива. Во-вторых, в отличие от
любых финансовых фондов, пирамид и т.д. Деньги из кооператива никуда не
уходят. Просто законодательно закреплен запрет на финансовые потоки, как
в ПИК, так и из него. Жилищный кооператив – это некоммерческая
организация, имеющая социальную направленность. Ее целью является не
получение прибыли, а улучшение жилищных условий своих членов. Деньги
можно тратить только на приобретение объектов недвижимости для членов
кооператива. Банк просто не осуществит перевод денег для какой-либо
другой цели. В том же случае, если ПИК, как вы выражаетесь, «лопнет», то
он не может прекратить свою деятельность до того, как все получившие
ссуду, не вернут ее, а все те, кто внес свои деньги, не получат их
обратно.
Кроме все вышеперечисленного, все членские взносы и накопления
застрахованы. Также можно застраховать и приобретенную квартиру, что
особенно актуально при покупке на вторичном рынке. Да, и на первичном
тоже.
Насколько я знаю, создание вашего ПИК-а инициировано ООО
«МонолитСтройИнвест».
Совершенно верно. ООО «МонолитСтройИнвест» инвестирует совместно с
«Жилищной Перспективой» строительство жилья и таким образом привлекает
больше покупателей.
Еще вопрос. Недвижимость, как
известно, не дешевеет, а наоборот. Как такой постоянный рост цен влияет
на условия возвращения ссуды?
Никак. Стоимость квартиры фиксируется на момент покупки, то есть
квартира приобретается за ту цену, которая существует на рынке в момент
оформления сделки, и дальнейшее повышение цен не влияет на условия
погашения ссуды. Более того, член ПИК имеет право на льготы по налогу на
доходы физических лиц в размере до одного млн. рублей – так называемый
«имущественный налоговый вычет».
Другое дело, что из-за постоянного роста цен член кооператива может
потратить на накопление первоначальной суммы больше времени, чем
рассчитывал изначально. Но от этого не застрахована ни одна
накопительная схема.
Если все так прекрасно, почему сейчас
такой небольшой процент сделок с недвижимостью осуществляется через ПИК?
Основных причин две. Во-первых, недостаточная информированность. Даже вы
спросили, в чем отличие ПИК-а от финансовой пирамиды. Надеюсь, ваша
статья несколько поможет решить эту проблему.
Во-вторых, сложившиеся стереотипы. Многие люди уверенны, в том, что при
их доходах, о новой квартире можно только мечтать. При этом, снимая
комнату или квартиру, люди платят большие суммы арендной платы без
какой-либо надежды получить снимаемую жилплощадь в собственность. При
этом размер ежемесячных платежей гораздо больше, чем величина
ежемесячных взносов при погашении ссуды в ПИК.
Итак, пока Правительство пытается найти «длинные деньги», необходимые
для развития ипотеки, в нашей стране уже появились и действуют
программы, альтернативные банковским.
Не известно, займут ли они лидирующее положение на рынке, как, скажем в
Германии, или впереди окажутся банковские кредитные программы, а может
появится что-то новое. В любом случае, хорошо, что у покупателя есть
выбор и хорошо, что существует конкуренция, которая в условиях
свободного рынка является одной из главных составляющих его развития.
Примеры статей:
По-настоящему доступное жилье
тел. (+7 495) 140 95 68
моб. +(7 495) 789 74 81
e-mail: m.kozyrev@mail.ru
Резюме: http://m-kozyrev.narod.ru
Блог: http://openstory.ru/mvkozyrev
Мои проекты:
Михаил Козырев
®
2007
Россия, 129323 Москва, Проезд Русанова д.31/1, тел/факс +7
495 189 6830